L'affitto di azienda e la cessione del contratto di locazione
L’articolo 36 della Legge 392 del 1978 concede al conduttore la facoltà di cedere a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.
La Corte di Cassazione in sentenza n. 8065/1993 ha sancito che, in caso di affitto o cessione di azienda che venga esercitata in immobile condotto in locazione, il trasferimento del diritto di godimento dell’immobile aziendale, costituisce un effetto naturale del trasferimento dell’azienda e non un effetto negoziale alla cui produzione occorra anche un distinto negozio di cessione del rapporto locativo (principio dell’automatismo della cessione).
In senso opposto la Cass. Civ., sez. III, ha recentemente sancito che: “non si produce l'automatica successione del cessionario nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell'azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione” (03-04-2003, n. 5137 e vedasi anche Cass. civ., sez. II, 02-02-2000, n. 1133)
La Corte di Cassazione ha stabilito che non è necessario che il contratto di affitto di azienda e la cessione del contratto di locazione siano stipulati contemporaneamente, “essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale” (Cass. Civ. 7091/1997 e Cass. Civ. 9509/1995).
E' comunque onere del conduttore quello di comunicare l’avvenuta cessione del contratto di locazionentraente ceduto.
Il locatore ceduto, può opporsi all’avvenuta cessione entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. L’opposizione è ammissibile unicamente per gravi motivi, intendendosi come tali esclusivamente quelli riguardanti ragioni di ordine economico o morale relative alla persona del cessionario.
L’avvenuta opposizione non invalida né sospende, a giudizio di chi scrive, l’efficacia della cessione della locazione, la quale continua a produrre i suoi effetti, sino all’eventuale pronuncia giudiziale che accolga l’opposizione del contraente ceduto.
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